前段時間，“提前還房貸的人后悔了嗎”這一話題登上熱搜。

原來，隨著存量房貸利率的集體下調，許多借款人的房貸利率普遍降低了約0.5個百分點，甚至有人降幅高達1%。這一變化讓部分已經提前還貸的購房者心生悔意，感覺自己“虧大了”。

房貸利率先下后上

據統計，2023年全國范圍內，民眾提前償還的房貸總額高達約7萬億元。這一數字意味著什么？我們可以將其與同年國民總收入及存款增長情況進行對比：2023年，我國國民總收入約為125萬億元，而人民幣存款則增加了25.74萬億元。換句話說，全國人民去年收入的約0.6%被用于提前償還房貸，而存款占比則高達20%。值得注意的是，這僅是總額計算的結果，若將這一比例精確分攤到購房人群中，比例會更高。

提前還貸的人不在少數，后悔的人更多。上海的吳女士便是一個典型的例子，她表示：“我的房貸利率原本是4.2%，現在下調到3.3%了，真是后悔提前還了房貸。”

在過去一年中，房貸利率持續呈現下滑趨勢。2024年在促進房地產市場平穩健康發展的基調下，一系列利好政策層出不窮。

“5.17新政”甚至被稱為“史詩級救市”。5月17日，央行與國家金融監管總局聯合發布三份重磅文件，旨在提振購房需求。這些政策涵蓋了貸款利率政策下限的調整、個人住房公積金貸款利率的下調以及最低首付款比例的降低等。

隨后，需求側政策繼續加碼，包括不再區分首套、二套房，統一調整最低首付款比例至不低于15%；對存量房貸利率進行批量下調；以及對契稅、增值稅等稅費進行減免優惠等。這些調整使得房貸的首付比例和房貸利率均降至歷史低點。

值得注意的是，住房商貸利率的走勢尤為引人注目。今年下半年，不少地區的商貸利率跟隨LPR進行了多次下調，從“4字頭”一路降至“3字頭”，甚至個別地區如杭州、蘇州的房貸利率最低達到了2.9%。

然而，從10月下旬開始，珠海、長沙、廣州、杭州、蘇州、廈門、南京、寧波等多個熱點城市卻密集上調了房貸利率。部分城市甚至兩度、三度上調房貸利率，將原本降低至“2字頭”的房貸利率重新拉回至“3字頭”。

但正當人們紛紛猜測房貸利率是否會繼續上漲時，12月9日召開的中央政治局會議給出了明確的信號。會議提出，來年將實施“適度寬松的貨幣政策”操作。遠東資信首席宏觀研究員表示，這意味著從短期來看，無論是政策利率、無風險利率還是存貸利率，都存在向下調整的空間和可能性。

要不要提前還貸？

那么，面對不斷變化的房貸利率，我們到底要不要提前還貸呢？

對此，招聯首席研究員董希淼表示，住房貸款的提前還貸實際上是居民根據個人資產配置需求做出的調整。每個人是否適合提前還貸，需綜合考慮多方面因素，包括個人房貸利率的高低、投資理財能力、風險偏好以及近期和中期的資金安排等。簡而言之，如果個人的投資收益能夠高于房貸利率，那么提前還貸可能并非必要；反之，若投資收益低于房貸利率，則可以考慮通過提前還貸來降低未來的利息支出。

從貸款本身來看，董希淼建議，如果房貸采用等額本金的方式還款，由于前期償還的本金較多，利息相對較少，因此提前還貸相對較為劃算；而如果采用等額本息的方式，由于前期償還的利息較多，本金相對較少，如果還款已經過半，那么提前還貸的性價比可能就不高了。此外，對于使用公積金貸款或利率較低的房貸，由于這些貸款的利率本身就具有優勢，因此也不建議提前還貸。

然而，從當前市場情況來看，存款和理財利率都在快速下降，無風險理財產品的年化收益率已經跌破2%，而四大行的3年和5年期存款利率也已經進入1%時代。相比之下，房貸利率仍然具有一定的競爭力。當然，如果個人認為自己能夠找到比房貸利率更高的投資回報，那么提前還貸或許并非最優選擇。但在當前市場環境下，找到這樣的投資回報并不容易，股市、樓市等投資渠道都存在較大的不確定性。

所以，對于普通人而言，如果手上有一筆閑置資金，且房貸利率高于無風險存款甚至低風險理財的收益，那么提前償還房貸或許是一個相對穩妥的選擇。

不過，董希淼也提醒到，“有三種情況不適合提前還貸：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人比較貸款利率與投資理財收益率之間的關系；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機；第三，通過申請經營性貸款或消費性貸款，套取資金來還房貸，因為這是違規行為，甚至可能因為偽造相關材料涉嫌違法。”

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