導語：股價大漲，還拿出2億美元分紅，貝殼從寒冬中走出一條突圍路。
沒有一個寒冬不會過去，沒有一個春天不會到來，潮水退去方知誰在裸泳。誰在行業波動時隱忍提質，苦練內功，誰就能在市場變化開啟時，吃到第一波紅利。
今年以來，隨著整體經濟環境不斷復蘇，房地產市場供求關系發生重大變化，在2022年經歷跌宕起伏的貝殼（NYSE:BEKE），8月31日交出了一份亮眼的Q2財報。
財報顯示：2023年貝殼第二季度總交易額（GTV）為7806億元（人民幣，下同），同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，這一數據超出業績指引上線及市場一致預期。財報發布后，貝殼美股盤中更是一度漲近27%，截止9月2號，貝殼股價報18.5美元。
與眾多同行相比，貝殼為何能提前感受暖意，收獲后疫情時代樓市反彈的第一波紅利？
01 市場低谷期穩住基本盤，順風抓住復蘇紅利
貝殼業績的向好，首先離不開上半年整體大環境的回暖。
從需求看，上半年改善型需求的主力群體和主力戶型交易占比進一步提升，35-44歲的客戶成交占比較2022年提升2個百分點至35%，90平以上戶型占比較2022年提升3個百分點至37%。無論是從供給還是需求來看，核心區和改善類戶型依然是市場的焦點。
今年一季度，市場前期積壓購房需求集中釋放，帶動房地產實現“小陽春”，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行，上半年市場整體呈現企穩態勢。
貝殼之所以能抓住這輪房地產復蘇行情，得益于其堅持中性的市場觀，動作不因恐懼而變形。
眾所周知，房產經紀是促成房產交易的核心因素，而這個職業周期性特征明顯：經濟不好時，散作滿天星；等行情恢復，才會重新聚攏。
然而在市場低谷期，面臨著從業人員持續流失的局面，貝殼的操作是：從2023Q1開始，單門店經紀人數量持續提升，保持了基本作戰單元的戰斗力，充足的經紀人規模，又撞上后疫情房地產市場需求回暖，使得貝殼有足夠產能去承接這波紅利。
財報數據顯示，貝殼平臺門店和經紀人數于上半年企穩，二季度末活躍門店數41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經紀人數量達409,054人，較去年年底提升17%。
而貝殼能留住人的原因，得益于貝殼的ACN網絡機制——在大店模式下，能通過規模效應攤低成本，提高人效，還能容納更多經紀人，保證大部分人獲得一定的分成，最終熬過了行業寒冬。
數據顯示，第二季度鏈家店均經紀人數量為18.1人，同比上升16%，貝聯店均經紀人數量為8.7人，同比上升7%。今年上半年貝殼平臺的門店平均店效同比提升80%。
事實上，“得存量服務者、得優質服務者得天下”。
當房子逐漸回歸到居住屬性本身，消費者與經紀人之間的關系就會發生“從信息需求到信任需求”的變化。高度職業化和值得信任且溫情脈脈的“人”，才是信息交易中間商的競爭力和基本盤。
02 “住得好”取代“買到房”，核心業務穩定增長
在貝殼財報中，最大亮點，還在于其核心業務的穩定增長。
比如新房業務，貝殼實現逆勢增長的原因不難理解。在上一個時代，“買到房”是核心的目標，而在這個時代，“住得好”才是第一位的，消費者的“置換一套新房”需求愈加旺盛。
而疫情以來部分房企的信用風險加劇，開發商面臨信任危機，讓購房者決策鏈向“無保交樓”風險的房企以及二手房傾斜，需要有靠譜、專業的中介事先排除風險，然后進行撮合成交服務。
貝殼在這一過程中，始終堅持以風控、安全、效益為核心的策略，比如持續迭代開發商風險評估體系來前置管理業務風險，追求開發商、消費者、經紀人三方共贏，堅決不以犧牲經紀人和消費者利益來換取增長。
對于新房市場低，貝殼仍能通過精細化運營、生態優化和快傭模式的帶動，讓經紀人回款安全得到保障、讓開發商獲得了更好的銷售去化，讓消費者買到安全無風險的房子，整個季度都保持了極強的作業勢能和成銷轉化速度。
“開發商開渠意愿持續增加，相對于全部市場的交易規模，我們更加看重我們的渠道市場、目標市場的規模持續健康穩定的增長，也更有機會受益于此。”二季度貝殼新房業務GTV同比增長32.4%，環比上漲6.2%。新房收入同比增長30.4%至87億元，環比上漲3.5%。貝殼的渠道價值被更多看到，也獲得開發商更多的信任。
財報顯示，在二季度，新房回款進一步增加至100.6億元，連續8個季度超過新房收入，開發商預付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房應收賬款周轉天數縮短至僅52天，創下上市以來的新低。
同一時期，貝殼存量房業務GTV達到4,565億元，同比增長了16.0%，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環比調整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點，這表明貝殼的核心業務盈利能力持續而穩定，市場價值得到消費者的認可。
03 “一體三翼”協同，助力營收節節攀升
值得注意的是，貝殼財報另一項亮點，是在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內的非房產交易服務業務同比增速顯著，收入占比首次突破20%。
為什么貝殼能在這兩塊業務上做出成績呢？
原因不外乎為兩點：有決心、有能力。
如前面所提，消費者需求從“買到房”向“住得好”切換，房地產市場進入存量房時代，以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式成為主流，消費者需要足夠優質的服務供給，而這個市場又足夠大。
據貝殼研究院測算，光家裝家居市場總體規模在2025年達到5萬億元左右，在2030年達到7萬億元左右，年均增長率超過6%。雖然這個市場規模龐大，但整個行業卻存在周期長、流程多、標準化程度低等問題。
對貝殼來說，其服務的買房群體，往往又有裝修的需求，貝殼涉足家裝行業可以更好滿足這部分消費者多元的“住得好”的需求。
從能力上看，貝殼也不乏改造傳統行業的成功經驗。過去貝殼憑借產業互聯網思維，對分散、低效的房產交易行業進行數字化改造，推動行業規范化、專業化發展。如今，貝殼房產的產業互聯網思維恰好可以復用在家裝產業上。
以唯結果論的角度，貝殼已經做的相當成功。財報數據顯示，今年家裝對營收的拉動作用更加顯著，二季度貝殼家裝家居業務收入26億元，可比口徑下同比增長91%。2月以來，家裝家居業務連續5個月單月合同額破10億元。上半年合同額超過60億元，二季度實現合同額34億元，可比口徑同比增長106%，環比增長28.2%。
租房，作為貝殼的另一翼，也為營收貢獻頗多。
貝殼在過去憑借“死磕”租房服務品質，推出涵蓋“真實房源”、“傭金透明”、“租金安全保障”等7大服務承諾的微光服務保障體系，精準對治當前租房市場的痛點。
截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務的省心租業務在管房源規模超過120,000套，入住率達到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業，總量605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。
今年7月，貝殼將戰略升級為“一體三翼”，貝好家是貝殼新設的一翼。關于貝好家，貝殼的思索是，品質和居住體驗為先的新趨勢正在形成，好的房屋“產品”需求呼之欲出，未來市場的分化也可能更多會來自房屋品質的分化，這也意味著新房產業在呼喚供給側升級。建立能力、探索創新的方式，去基于客戶的需求定義好房子、打造極致的好產品、好服務，協同價值鏈上的各方，推動房屋供給側的升級，是貝殼的職責也是機會所在。
房地產的價值不僅僅是鋼筋水泥，更是城市經濟、幸福生活、美好夢想的載體。長期看，房地產的資產、服務、效率需要全面提升，來匹配更美好的預期。“流水不爭先，爭的是滔滔不絕。”貝殼做難而正確事的價值觀，延續到更多居住鏈條中去。
04 結語
貝殼財報后連續兩日股價大漲，是來自市場聰明投資者的認可，主動分紅，是對自身經營能力的一種自信。
在財報發布之后，貝殼（NYSE:BEKE）宣布將首次派發特別現金股息，總額大約為2億美元。派發對象為截至2023 年 9 月 15 日營業結束時在冊的普通股股東和ADS持有人，資金將由公司盈余現金支付。
事實上，也只有業績向好、預期穩定、管理良善的企業，才敢于拿出真金白銀與股東一起分享企業發展的紅利。
伴隨著北上廣深“認房不認貸”等重大利好政策的普遍落實，有充分理由相信，在極致精細化運營模式下和新業務的快速成長中，已然形成“飛輪效應”的貝殼，將更好地抓住市場波動恢復中的契機，在未來持續收獲優異的業績表現。
