蘇州樓市的現(xiàn)狀可以用“低迷”二字來(lái)形容。

為了拯救這一困境，蘇州市住建局在3月10日攜手相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品，并疊加人才房票政策，試圖為青年人、新市民購(gòu)房置業(yè)開(kāi)辟新的道路。

市場(chǎng)低迷，有豪宅降價(jià)千萬(wàn)

早在2024年，蘇州市區(qū)新建商品住宅的成交量便大幅下跌，全年成交量約為429萬(wàn)平方米，與2023年相比，跌幅高達(dá)26%。成交均價(jià)也未能幸免，約為2.66萬(wàn)元/平方米，同比下跌約5%，這不僅是近年來(lái)的首次價(jià)格下滑，更是市場(chǎng)降溫的明顯信號(hào)。

然而，步入2025年，蘇州樓市依舊籠罩在低迷的陰影之下。盡管1月底政府延續(xù)了購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，但市場(chǎng)的反應(yīng)卻如同石沉大海，政策成效微乎其微。據(jù)永聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2月份蘇州新房住宅簽約量?jī)H為1384套（含政策性住房），與上月相比下滑了3.28%，盡管同比上漲了26.39%，但這樣的漲幅在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下顯得微不足道。

更令人擔(dān)憂(yōu)的是，價(jià)格方面并未出現(xiàn)任何回暖的跡象。貝殼找房APP追蹤的二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份二手房的成交均價(jià)已經(jīng)跌破1.7萬(wàn)元/平方米，僅為1.65萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌了10.8%。這一跌幅不僅讓人咋舌，更凸顯出市場(chǎng)信心的嚴(yán)重缺失。

從掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看，這種降價(jià)趨勢(shì)并非個(gè)例。2月份掛牌的二手房中，降價(jià)房源多達(dá)64330套，而漲價(jià)房源則寥寥無(wú)幾，僅有4305套。這清晰地表明，大多數(shù)房東和業(yè)主已經(jīng)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，紛紛選擇降價(jià)以盡快實(shí)現(xiàn)房屋脫手。

對(duì)于這一現(xiàn)象，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)首席分析師戈文問(wèn)給出了自己的解釋。他認(rèn)為，這一價(jià)格下跌屬于結(jié)構(gòu)性下跌，主要受到1月別墅項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的影響。由于別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格高、基數(shù)大，因此當(dāng)這些項(xiàng)目在1月集中網(wǎng)簽后，2月的環(huán)比降幅自然會(huì)顯得較大。

然而，這種結(jié)構(gòu)性因素并不能掩蓋整體市場(chǎng)的下行趨勢(shì)。在新房市場(chǎng)方面，2025年2月市區(qū)新建商品住宅的成交均價(jià)約為24093元/平方米，環(huán)比下降約24%，同比下降約6%。為了應(yīng)對(duì)這種困境，大部分樓盤(pán)紛紛采取了“以?xún)r(jià)換量”的策略。即便是核心區(qū)的改善型樓盤(pán)，也難以在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下獨(dú)善其身。它們不得不通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，以盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠資金。

二手房市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)則更為激烈。貝殼找房APP的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月該平臺(tái)累計(jì)成交了3468套二手房，雖然成交量環(huán)比增長(zhǎng)了63.7%，但成交均價(jià)的環(huán)比下跌卻達(dá)到了10.8%。在掛牌房源方面，降價(jià)房源的數(shù)量更是高達(dá)64330套，環(huán)比增長(zhǎng)約157.6%。這樣的數(shù)據(jù)無(wú)疑再次凸顯出市場(chǎng)的低迷和購(gòu)房者的觀望情緒。

除了價(jià)格下跌和市場(chǎng)低迷外，庫(kù)存壓力也是蘇州樓市面臨的一大難題。截至今年2月底，蘇州市區(qū)的新房庫(kù)存約為577萬(wàn)平方米，去化周期約為15.5個(gè)月。這意味著即使在當(dāng)前的銷(xiāo)售速度下，也需要一年多的時(shí)間才能將庫(kù)存消化完畢。而二手房市場(chǎng)的掛牌量也持續(xù)處于高位，市場(chǎng)供求失衡的狀況十分明顯。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的去化表現(xiàn)同樣欠佳，主城區(qū)新開(kāi)盤(pán)的去化率僅在3成左右。

“三低一寬”能否破解困局？

面對(duì)困境，蘇州推出的“三低一寬”政策則在近期成為關(guān)注焦點(diǎn)。

所謂“三低”，即低首付（15%）、低利息（最低商業(yè)貸款利率3%）、低月供；“寬期限”則指“前五年每月最低歸還100元本金，延長(zhǎng)購(gòu)房者的本金還款期限”。

蘇州市官方以吳中區(qū)本科學(xué)歷購(gòu)房者為例，對(duì)這一政策進(jìn)行了詳細(xì)解讀。若購(gòu)買(mǎi)200萬(wàn)元新房，首付30萬(wàn)元中，人才房票可抵用8萬(wàn)元，購(gòu)房者實(shí)際只需自付22萬(wàn)元。對(duì)于剩余的170萬(wàn)元房貸，按照3%的利率采用“等額本金”還款方式計(jì)算，普通房貸客戶(hù)首月需還款8972元。而選擇特色化金融產(chǎn)品的客戶(hù)，在前五年每月僅需償還本金100元，首月合計(jì)還款4350元，與普通房貸相比，首月月供減少了約51%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策對(duì)購(gòu)房者和房企都產(chǎn)生了積極影響。對(duì)于購(gòu)房者而言，前五年沒(méi)有還款壓力，減負(fù)效果顯著，能夠?qū)崒?shí)在在地提高他們的買(mǎi)房積極性；而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這一政策有助于更有效地去庫(kù)存。總體而言，該政策有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。

然而，政策能否真正扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。首先，市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要時(shí)間，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，即使購(gòu)房門(mén)檻降低，也未必會(huì)迅速轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)行為。其次，庫(kù)存壓力依然較大，供求關(guān)系的調(diào)整需要綜合施策，僅靠金融政策創(chuàng)新難以完全解決。此外，房企也需要根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整和營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)?yōu)化，以更好地適配市場(chǎng)需求。

同時(shí)，此次新政也引發(fā)了不少爭(zhēng)議。有人擔(dān)憂(yōu)前五年低月供可能會(huì)導(dǎo)致后期還款壓力劇增。此外，若房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，購(gòu)房者是否面臨“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)？