公募REITs作為一種能提供穩定現金流分紅資產的同時，還能實現6%-7%的預期收益率。
01 “聰明錢”的新目標
在國內資本市場中，險資無疑是一支不容忽視的力量。
憑借獨特的視角，險資通常會前瞻布局某類資產，并在日后賺的盆滿缽滿之際選擇退出，因此被視為股市里的“聰明錢”。
作為較早配置銀行等紅利資產的機構，部分險資近期開始清倉所持有的銀行股。
8月20日晚間，杭州銀行公告稱，中國人壽擬在本公告披露之日起三個交易日后的三個月內，通過集中競價或大宗交易方式減持其所持公司股份，合計不超過110092230股（含本數），即不超過公司普通股總股本的1.86%。
這意味著，中國人壽擬清倉所持有的杭州銀行全部股份。
一方面，中國人壽減持銀行股；另一方面，中國人壽對銀華基金即將發行的水利設施公募REITs表現出濃厚興趣，并通過各種方式努力爭取更多的份額。
事實上，不只是中國人壽，在國內已正式上市的公募REITs中，多數獲配機構名單都有險資的身影。
不僅如此，險資作為公募REITs的主要參與機構，同時也充當著公募REITs市場流通盤主要定價資金的角色。
一份來自中金的研報顯示，以中報披露流通盤前十大投資者持倉市值計算（以8月30日收盤計），險資持倉市值達到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。
02 紅利資產的“平替”
公募REITs為何如此受到險資的青睞？原因很簡單，在資產荒的大背景下，公募REITs作為一種能提供穩定現金流分紅資產的同時，還能實現6%-7%的預期收益率，這對于險資來說無疑是具有吸引力的。
不過，對于個人投資者而言，公募REITs卻屬于一個全新的投資品種。雖然從國內首批9只公募REITs獲批至今已三年有余，但參與其中的個人投資者并不多。
REITs，全稱不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一種向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配投資收益的投資基金。
乍聽起來，REITs好像與普通大眾的距離有點遠，但其實它與我們的日常生活息息相關，我們開車駛過的高速公路、上班所在的辦公樓、逛街“種草”的購物中心等都屬于不動產的范疇，在符合法規要求的前提下都可以“打包”成為REITs持有的資產。
我們以高速公路為例，來了解下REITs是如何運作的。
假設有一條價值100億的高速公路，每年可通過收取過路費實現穩定盈利，且拿出5億進行分紅，即分紅收益為5%。
有一天，負責運營該公路的高速運營公司要對公路進行改造和擴建，急需一筆現金。
對于老百姓而言，5%的分紅收益是有一定吸引力，但他們無法直接參與高速公路的投資建設。
此時問題出現了，高速運營公司有資金需求，老百姓手中有資金，卻無法直接投資給高速運營公司。
于是，REITs便成為化解這一難題的重要角色。
一方面，REITs將募集來的資金用于購買高速運營公司的全部股權，進而取得高速公路的經營權，高速運營公司則獲得一筆當期現金流，便可開工改造高速公路了；另一方面，REITs向投資者募集資金，并發放一個收益憑證，投資者憑借此憑證，可定期享受高速公路的分紅收益。
值得注意的是，按照我國的相關規定，在符合分配條件的情況下，公募REITs每年至少要進行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金額的90%，這意味著公募REITs具有強制分紅的要求。
據不完全統計，目前國內上市的42只公募REITs中，有35只實現了年內分紅，累計分紅近50億元。同時，相關數據還顯示，過去一年公募REITs分紅收益率為6.9%，甚至高于中證紅利指數。
不過，獲取公募REITs的收益來源并不止于此。投資者可以通過在二級市場上交易，像股票一樣低買高賣賺取差價收益，而這便是投資公募REITs的另一個收益來源。
截至9月5日收盤，中證REITs全收益指數年內漲幅超過10%，成為年內表現最好的指數。
部分公募REITs產品的表現更是出挑，比如中金廈門安居REIT年內漲幅超過30%，華夏北京保障房REIT、富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT等產品年內漲幅也超過20%。
03 更像投行業務
很遺憾，公募REITs在二級市場上的出色表現，并未吸引到更多資金的關注。然而，在一級市場上，公募REITs的熱度已然重回甚至超越2021年首發時的水平。
“日光基”重現公募江湖就便是最好的證明。繼此前博時津開科工產業園REIT公眾部分發售一天就提前結束募集之后，華夏大悅城商業REIT也成為發售一日便提前結束募集的“日光基”。
“日光基”頻現的同時，一些新玩家也在不斷涌入公募REITs這一領域。今年以來，就有易方達、工銀瑞信、華安基金相繼加入其中，并分別發行了易方達深高速REIT、工銀河北高速REIT、華安百聯消費REIT。
但行業格局似乎早已形成，華夏基金、中金基金兩家公司幾乎占了公募REITs市場管理規模的一半。
來源：iFind，數據截至2024.9.5
頭部公募華夏基金排在前列尚能理解，而腰部公募中金基金卻能殺出重圍躋身前排，令體量懸殊之大的兩家公募卻能在公募REITs領域頂峰相遇，背后原因或與REITs業務的模式有關，即前期投行業務+后期資管業務。
具體來看，前期階段，側重于投行業務，主要包括項目獲取、主動篩選資產、盡職調查、編制申報材料等環節，以及基于“資產IPO”的詢價發行機制安排、充分的信息披露等流程均比照IPO程序進行操作；中期階段，屬于典型的投資業務，與傳統公募基金不同的是，投資的標的不再是以往的有價證券，而是更加廣闊的基礎設施不動產實體市場；存續期階段，側重于資產管理業務。
這樣看來，誰在投行業務方面有優勢，誰就更容易在業務早期階段獲得優質項目進而取得先手。
縱觀整個國內市場，中信證券和中金公司無疑是兩家最具實力的投行，他們分別控股的華夏基金和中金基金也順理成章成為了公募REITs領域的排頭兵。
